山东高院：房企破产，非消费者债权人不得依据以房抵债协议对房产主张所有权
山东高院：房企破产，非消费者债权人不得依据以房抵债协议对房产主张所有权
根据合同自由原则，以房抵债交易安排应当得到司法的尊重，应当认定涉案商品房买卖合同具有法律约束力。在认定合同合法有效的情况下，应当得出已经实际履行了支付购房款的合同义务的结论。因此，涉案商品房买卖合同并不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人也没有权利据此行使合同解除权。
崔军胜基于以房抵债行为而形成购房事实，购房目的不是生活、居住需要，不属于目前法律规定所保护的商品房消费者。因此，崔军胜和鑫恒置业公司之间签订的涉案商品房买卖合同合法有效，但是，崔军胜并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。
阅读提示：房企破产程序中，基本均存在以“以房抵债”形式签订的《商品房买卖合同》，该合同性质应如何认定？是否属于双方均未履行完毕的合同？管理人是否享有合同解除权？以房抵债债权人如何权利救济？
案情简介：2019年6月18日，山水文园凯亚房地产开发有限公司等37家有限公司（甲方）和北京东审会计师事务所等5家会计师、税务师事务所（乙方）与鑫恒置业公司（丙方）签订审计服务费冲抵房款协议书，约定：丙方为甲方关联公司，开发了“威海山水文园福海项目”,三方同意乙方以审计服务费作为其指定购买人崔军胜购买丙方开发房屋的购房款,冲抵后的差额9018元，乙方以现金付给丙方。协议签订后，乙方不再向甲方主张审计服务费以及违约或赔偿责任。合同签订后，崔军胜于向鑫恒置业公司支付剩余房款9018元，并于9月17日签订商品房买卖合同（预售），约定鑫恒置业公司应于2020年12月31日交付房屋。合同签订后，约定的房屋一直未交付崔军胜，也未办理网签手续，且在2019年6月27日，鑫恒置业公司用该房屋为中信信托有限责任公司办理了抵押担保。
2021年5月7日，山东省威海经济技术开发区裁定受理鑫恒置业公司进行预重整，8月23日，一审法院以(2021)鲁1092破2号民事裁定书，裁定受理郑龙学对鑫恒置业公司进行重整的申请。
法条链接：
《中华人民共和国企业破产法》
第十六条 人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。
第十八条第一款 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
《中华人民共和国民法典》
第五百八十条第一款 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。
山东高院认为：本案申请再审期间的焦点问题是鑫恒置业公司应否交付房屋并配合办理过户登记。
首先，关于崔军胜和鑫恒置业公司之间法律关系的性质如何判断。本院认为，双方之间法律关系应当界定为商品房买卖合同关系。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。案外人山水文园凯亚房地产开发有限公司等37家有限公司作为甲方，北京东审会计师事务所等5家会计师、税务师事务所作为乙方，鑫恒置业公司作为丙方，三方共同签订审计服务费冲抵房款协议，指定购买人崔军胜。此后崔军胜和鑫恒置业公司签订了相应的商品房预售合同，按照审计服务费冲抵房款协议的约定方式抵顶购房款，作为实现各方权利义务平衡的一种交易安排，根据合同自由原则，这种交易安排应当得到司法的尊重，应当认定崔军胜和鑫恒置业公司的涉案商品房买卖合同具有法律约束力。
其次，关于涉案商品房买卖合同是否属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条所规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，或者说，管理人是否有权依据该条规定解除涉案商品房买卖合同。崔军胜作为涉案商品房买卖合同关系的买方，主要合同义务是支付购房价款，而其以审计服务费冲抵房款协议的约定方式抵顶购房款的履行行为，人民法院在认定合同合法有效的情况下，应当得出崔军胜已经实际履行了支付购房款的合同义务的结论。司法也不应强人所难，不宜要求崔军胜另行向鑫恒置业公司重新支付购房款。因此，涉案商品房买卖合同并不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人也没有权利据此行使合同解除权。
再次，关于涉案商品房买卖合同应否继续履行的问题，需要根据企业破产程序的相关法律规范予以判断。第一，崔军胜的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。根据《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十六条规定公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，鑫恒置业公司进入破产程序后，崔军胜起诉请求交付涉案房产并办理过户登记，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，显然属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。第二，崔军胜就涉案房产不享有优先受偿的权利。根据目前的法律规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。对于交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。崔军胜基于以房抵债行为而形成购房事实，购房目的不是生活、居住需要，不属于目前法律规定所保护的商品房消费者。因此，崔军胜和鑫恒置业公司之间签订的涉案商品房买卖合同合法有效，但是，崔军胜并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。
另外，关于崔军胜的权利救济问题。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续个别履行合同的法定事由，并且鑫恒置业公司进入破产程序之前，涉案房屋已向其他债权人办理了抵押担保，也不具备实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，债权人可以向鑫恒置业公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。
案例来源：崔军胜、山东鑫恒置业有限公司普通破产债权确认纠纷民事申请再审审查民事裁定书
案号：（2023）鲁民申2638号
裁判时间：2023年4月17日
