民法讲义

民法讲义

常德市恒亚清算服务有限公司

姚维德

第一篇 物权法

第一节 物权法解释一（2016）

一， 归属，登记基础事实，当事人在行政诉讼中可申请一并解决民事争议。

二， 真实权利人确认享有物权的，应予支持（登记可被推翻）。

三， 异议登记失效不影响实体审理

四， 预告登记排他性权利

五， 预告登记权利人的债权消灭：协议无效、撤销、解除，放弃债权

六， 特殊动产受让人已经支付对价并取得占有，债权人非“善意第三人”

七， 第28条生效文书：分割共有财产改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，执行中拍卖成交裁定书、以物抵偿裁定书

八， 第28—30条享有物权但未公示的，有返还原物、排除妨害、恢复原状、损害赔偿

九， 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因变化，其他共有人无优先购买权，约定除外

十， “同等条件”应综合价格、价款履行方式及期限

十一， 优先购买权约定不明：通知期间；15日；知应知15日；不知为权属转移之日起六个月

十二， 按份共有人优先购买权：不得实质性变更；不得仅请求撤销合同或主张无效

十三， 按份共有人之间转让可约定购买顺序

十四， 优先购买协商不成，按份额比例

十五， 受让人无重大过失为善意，真实权利人负有非善意的举证责任

十六， 受让人非善意：异议登记；预告登记；不动产权利受限；知道主体错误；知道他人享有物权。真实权利人有证据证明应当知道无处分权，受让人有重大过失。

十七， 受让动产，交易的对象、场所或时机不符合交易习惯，有重大过失

十八， 时间点：完成转移登记或动产交付。简易交付，法律行为生效时；指示交付，返还请求权协议生效时。法律对物权设立另有规定，规定的时间

十九， “合理价格”，根据转让标的物性质、数量以及付款方式，参考当地交易价以及交易习惯

二十， 特殊动产交付可认定为106条第一款第三项

二十一， 受让人无权主张善意取得：合同无效或撤销

二十二， 2016年3月 1日施行。

 

第二节 房屋租赁合同解释

一、适用范围。城、镇区划内的房屋。乡、村规划内的，参照适用。国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经适房不适用。

二、违法建筑租赁合同无效。在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，应认定有效。

三、违法临时建筑物租赁合同无效。在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但经批准延长使用期限的，在批准期限内有效。

四、登记备案与房屋租赁合同的效力。当事人约定以办理备案登记手续为生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

五、无效合同的处理。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应支持。当事人请求赔偿合同无效受到的损失，依照合同法的有关规定和本解释九、十三、十四条处理。

六、一房数租的处理原则。按下列顺序确定履行合同的承租人：合法占有；登记备案；合同成立在先。不能取得的承租人请求解除合同、赔偿损失的，按合同法。

七、出租人的合同解除权。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，按合同法第219条处理。

八、承租人的合同解除权。有下列情形之一导致租赁房屋无法使用，可请求解除合同：查封；权属有争议；房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

九、合同无效时经同意的装饰装修物的处理。未形成附合的，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。已形成附合，同意利用可折价归出租人所有；不同意，由双方各自按过错分担现值损失。

十、合同履行期间届满或者解除时未形成附合的装饰装修物的处理。经出租方同意，除当事人另有约定外，可由承租人拆除。有损失则应恢复原状。

十一、合同解除时形成附合的装饰装修物的处理。经同意的，双方对如何处理没有约定的，按下列方式分别处理：一、出租人违约，承租可请求赔偿剩余租赁期内残值损失；二、承租人违约，无权。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；三、双方违约按过错分担；四、不可归责于双方的事由，按公平原则。

十二、租赁期间届满时附合装饰装修物的处理。经出租人同意装修的，届满时，承租人无权要求补偿。但另有约定的除外。

十三、承租人擅自装饰装修、扩建费用的处理。未经同意的，由承租人负担。出租人可请求恢复原状或赔偿损失。

十四、房屋扩建费用的处理。经出租人同间扩建但对扩建费用的处理没有约定的，分别处理：一、有合法手续的，扩建造价费用由出租人承担；二、无合法手续，双方按过错负责。

十五、超过承租人剩余租赁期限的转租期间无效。经同意转租的，转租期限在没有另外约定的情况下不得超过剩余期间。

十六、出租人同意转租的推定。知道或应当知道转租，但在六个月内未提出异议，主张无效失权。租赁合同纠纷，法院可通知次承租人作为第三人参加诉讼。

十七、次承租人的代偿请求权。在转租合同有效时，次承租人可代为支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。超出其应付的租金数额可以折抵租金或向承租人追偿。

十八、次承租人逾期腾房的处理。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人可请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。

十九、房屋租赁合同的概括继受。房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动，承租人死亡或失踪，其共同经营人或其他合伙人可请求法定承受合同。

二十、“所有权变动不破租赁”及适用的例外情形。承租人有权请求房屋受让人继续履行合同。但另有约定或有下列情形除外：一、出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权导致所有权变动；二、在出租前已被依法查封的。

二十一、侵害承租人优先购买权的损害赔偿责任。未在合理期限内通知或其他侵害优先购买权情形，可请求出租人承担赔偿责任。但不能主张与第三人签订的买卖合同无效。

二十二、租赁房屋抵押权人实现抵押权时承租人优先购买权的保护。出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知。承租人有权以同等条件优先购买。

二十三、租赁房屋拍卖时优先购买权的保护。应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃。

二十四、承租人行使优先购买权的例外情形。一、共有人行使优先权的；二、出卖给近亲属，如配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、孙子女等；三、承租人在15日内未明确表示购买的；四、第三人善意取得。

二十五、其他规定。再审案件不适用。

 

不动产登记条例细则

第六十五条 对下列财产进行抵押的，可以办理登记：建设用地使用权；建筑物和其他土地附着物；海域使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；正在建造的建筑物；其他。房地一体主义。

第八十六条 预购商品房的预告登记，提交下列材料：已备案的预售合同；关于预告登记的约定；其他必要材料。预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人可单方申请。应当先办理在建建筑物抵押权注销登记后再办理。防止预售人在将商品房预售后又以之抵押或再次出售。

我国法上并不区分债权行为与物权行为。购房人的权利非一般的债权请求权，而是一种效力强大的债权请求权。

商品房预售合同登记备案行为的性质和法律效力，行政管理措施，系可诉的行政行为，不产生物权变动效力。从理讼上讲，办理了备案的预购人不因此享有优先于其他购房人取得房屋的权利。

预购商品房抵押权预告登记的权利人有无优先受偿权。否定说：抵押权预告登记不同于抵押权登记，债权人并未现实的取得抵押权而只是取得将来发生抵押权变动的请求权，该请求权经预告登记后具有物权变动的排他效力

有条件肯定说：能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。（物权法第20条）

民间借贷解释（2015）

依据：民法通则、物权法、担保法、合同法、民诉法、刑诉法等

一、 自然人、法人、其他组织之间及相互之间进行的资金融通，民间资金融通不包括金融机构发放的贷款纠纷

二、出借人证明借贷法律关系存在。借据、收据、欠条没有载明债权人，被告提出有事实依据的抗辩，原告不具有债权人资格，裁定驳回

三、合同履行地约定不明，事后也未达成协议，按有关条款或交易习惯仍不能确定，接受货币一方所在地

四、保证人与借款人可同时依职权列为被告。一般保证人不能单独为被告

五、涉嫌犯罪事实，裁定驳回起诉并移送；不构成的，当事人可以同一事实起诉

六、虽有关联但不是同一事实的应继续审理

七、民间借贷基本事实以刑事案件审理结果为依据的，中止审理

八、借款人涉嫌犯罪，出借人可请求担保人担责

九、合同法210条，合同生效要件：1.现金；2.汇款；3.票据交付；4.账户支配权授权；5.约定的其他方式并实际履行完成时

十、除自然人之间的借款合同外，合同成立时生效

十一、法人、其他组织之间为生产、经营需要订立的借贷合同有效，合同效力链接合同法五十二条、本规定十四条。

十二、在本单位内部集资用于本单位生产、经营的借贷合同有效，合同效力链接合同法五十二条、本规定十四条。

十三、借贷行为涉嫌犯罪，民间借贷合同并不当然无效。合同效力链接合同法五十二条、本规定十四条。

担保人的责任应依据主合同与担保合同的效力、当事人的过错确定。

十四、合同无效：1.高利转贷，借款人事先知道；2.转贷（向其他企业借贷或职工集资）；3.出借人知道借款用于违法活动）；4.违背公序良俗；5.强制性规定

十五、原告主张借贷关系，被告抗辩基础法律关系并担供证据证明纠纷非民间借贷行为引起的，按基础法律关系审理。通过调解、和解或清算达成的协议除外

十六、原告仅以债权凭证提起的诉讼，被告主张偿还款的应举证。被告证明其主张后，原告仍应就借贷关系成立举证。

被告合理说明尚未实际发生的，结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或当事人的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等综合判断

十七、原告仅据转款单起诉，被告抗辩还款或其他债务应举证。被告证明后，由原告再举证

十八、原告不到庭，现有证据无法确认主要事实，不予认定。

十九、虚假诉讼严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交易方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实：1.明显不具备出借能力；2.事实和理由不符合常理；3.债权凭证有伪造可能；4当事人双方多次参加民间借贷诉讼；5.当事人不到庭，代理人陈述不清或前后矛盾；6.没有争议或诉辩不合常理；7.其他利害关系有事实依据的异议；8.在其他纠纷中低价转让财产；9.不正当放弃权利；10.其他

二十、虚假诉讼不准撤诉。恶意参与虚假诉讼，制裁

二十一、他人签字或盖章但未表明保证人身份或通过其他事实不能推定其为保证人的，不担责。

二十二、网络平台通过网页等明示提供担保的应担责

二十三、法定代表人或负责人以企业名义订立合同，能证明款项由个人使用，列为共同被告或第三人。个人名义签订的用于经营，可主张企业承担责任

二十四、买卖合同担保的，应按借贷关系审理。执行中可申请拍卖标的物偿还借款。补差

二十五、未约定利息。非自然人之间的，出借人主张利息，结合合同约定并根据当地或当事人的交易方式、习惯、市场利率确定

二十六、两线三区

二十七、砍头息

二十八、复利

二十九、逾期利率约定不明

三十、逾期利息、违约金或者其他费用不得超过24%

三十一、自愿支付的利息或违约金且没有损害第三人利益，出借人不得主张为不当得利

三十二、借款人可提前还款并按实际借款期间支付息

三十三、适用规则